交易费用包括什么_交易费用不包括什么_交易费用理论

1 交易费用是什么

　　交易成本(Transaction Costs)又称交易费用，是由诺贝尔经济学奖得主科斯(Coase, R.H., 1937)所提出，交易成本理论的根本论点在于对企业的本质加以解释。由于经济体系中企业的专业分工与市场价格机能之运作，产生了专业分工的现象;但是使用市场的价格机能的成本相对偏高，而形成企业机制，它是人类追求经济效率所形成的组织体。由于交易成本泛指所有为促成交易发生而形成的成本，因此很难进行明确的界定与列举，不同的交易往往就涉及不同种类的交易成本。

　　交易费用是指在完成一笔交易时，交易双方在买卖前后所产生的各种与此交易相关的成本。

2 交易费用包括什么

　　总体而言，简单的分类可将交易成本区分为以下几项(Williamson, 1975)：

　　搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。

　　信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。

　　议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。

　　决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部成本。

　　监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货等。 违约成本：违约时所需付出的事后成本。

　　1985年威廉森(Williamson)进一步将交易成本加以整理区分为事前与事后两大类。

　　事前的交易成本：签约、谈判、保障契约等成本。

　　事后的交易成本：契约不能适应所导致的成本;

　　讨价还价的成本：指两方调整适应不良的谈判成本;建构及营运的成本;为解决双方的纠纷与争执而必须设置的相关成本;

　　约束成本：为取信于对方所需之成本。

　　Dahlman(1979)则将交易活动的内容加以类别化处理，认为交易成本包含：搜寻信息的成本、协商与决策成本、契约成本、监督成本、执行成本与转换成本，简言之，所谓交易成本就是指当交易行为发生时，所随同产生的信息搜寻、条件谈判与交易实施等的各项成本。

3 交易费用特征

　　交易商品或资产的专属性(asset specificity)─交易所投资的资产本身不具市场流通性，或者契约一旦终止，投资于资产上的成本难以回收或转换使用用途，称之为资产的专属性。

　　交易不确定性(uncertainty)指交易过程中各种风险的发生机率。由于人类有限理性的限制使得面对未来的情况时，人们无法完全事先预测。加上交易 过程买卖双方常发生交易信息不对称的情形下。交易双方因此透过契约来保障自身的利益。因此，交易不确定性的升高会伴随着监督成本、议价成本的提升，使交易 成本增加。

　　交易的频率(frequency of transaction)交易的频率越高，相对的管理成本与议价成本也升高。交易频率的升高使得企业会将该交易的经济活动的内部化以节省企业的交易成本。

4 交易费用计算

　　一、卖方

　　①营业税:

　　(1)如果房屋面积在144平米以下并且房屋的产权证已经满5年的则无营业税,房屋面积在144平米以上的非普通住房并且产权证满5年的则需要要交5.6%的差额营业税,也就是说现在的房屋的评估价减去原来的房屋评估价的5.6%就是我们要交的营业税。

　　(2)产权证不满5年的房屋都需要交5.6%的营业税。

　　②个税:

　　(1)如果所出售的房产为家庭的唯一一套住房的则无个税。

　　(2)以家庭为单位如果有两套以上房产则按照评估价的1%交纳个人所得税,如果房产证的产权证不满5年的房屋则都要交评估价1%的个人所得税。

　　③交易手续费:

　　(1)优产房一般代表的是面积1.5元/平米的房产。

　　(2)商产房是面积3元/平米的房产,如果通过中介卖房的话那么中介费是成交价的1.25%-1.5%。

　　二、买方:

　　①首套房:

　　(1)房屋面积在如果在90平米以下的房屋,则房屋的契税需要交房屋评估价的1%。

　　(2)如果房屋面积在90-144平米以下的则契税需要交房屋评估价的1.5%。

　　(3)如果房屋面积在144平米以上并且是非普通住房,则契税需要交房屋评估价的3%。

　　②二套房:

　　(1)二套房的契税都需要交房屋评估价的3%。

　　(2)交易手续费:优产房是房屋面积1.5元/平方的房产。商产房是面积3元/平米的房产。产权证为80元/本,配图费则为20元/本,贴花一般来说是5元/张,如果要贷款的话他项权证大概是80元/本,土地证的费用为18元/本,如果通过中介买房则中介费是成交价的1.25%-1.5%。

　　(3)贷款费用:评估费是房屋评估价的0.6%。保险费和担保费一般来说都是贷款金额中贷款年限的0.1%。