如何贷款买房_分期付款买房_银行按揭买房贷款利率

1 如何贷款买房

　　目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款;2、个人住房商业性贷款;3、个人住房组合贷款。

　　1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

　　2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

　　3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

　　个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重。

2 贷款买房需具备的条件

　　还在为买房不够钱而担忧吗?贷款买房的方式可以帮到你，符合什么样的条件可以贷款买房呢?

　　贷款买房的借款人须具备如下条件：

　　1、具有完全民事行为能力的自然人;

　　2、具有城镇常住户口或有效居留身份;

　　3、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　4、具有购买住房的合同或协议;

　　5、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;

　　6、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

　　7、贷款人规定的其他条件。

　　根据《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，“应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担， 业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。”

　　根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”

3 贷款买房有哪些手续

　　以下是贷款买房两种方式的程序及办理手续：

　　办理住房公积金贷款应按下列程序：

　　(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

　　(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。

　　(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续。

　　购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。

　　申请银行个人住房贷款工作流程：

　　(一)买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

　　(二)支付30%以上的房款。

　　(三)去房管部门办理预售登记。

　　(四)办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

4 银行按揭买房贷款利率

　　以下是各大银行的按揭贷款利率及各家银行按揭贷款情况

　　农业银行

　　工商银行

　　招商银行

　　深圳发展银行

　　浦东发展银行

　　中国银行

　　中信银行

5 公积金贷款买房的条件

　　随着住房公积金覆盖面的扩大，以及公积金贷款的利率优势日渐凸显，越来越多的购房者选择用公积金贷款买房。公积金贷款种类主要分纯公积金贷款和组合贷款。

　　纯公积金贷款是指住房公积金管理机构运用住房公积金资金，向购买自住住房的住房公积金缴存人发放的全部由住房公积金资金构成的个人住房贷款。纯公积金贷款目前可以通过上海住房公积金网在线申请公积金贷款购房，为市民提供更省时，省力的贷款申请。

　　住房公积金贷款买房条件

　　1、具有所在市各市区常住户口或有效居留身份。

　　2、具有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

　　3、申请人及所在单位按规定已连续足额缴存住房公积金6个月以上。

　　4、申请人必须是购买自住住房，且土地性质为国有出让住宅用地，同意以所购住房的全部产权作贷款抵押。

　　5、申请人有不低于所购住房全部价款的20%的资金作为购房的首期付款。

　　住房公积金贷款额度

　　申请贷款额度可参照以下因素计算确定，取最小值：

　　1、最高贷款限额为40万元。

　　2、申请贷款总额不超过所购住房房价总额的80%。

　　3、合同价与评估价值、契税完税计税金额不一致时，按最低的一项计算。

　　4、申请人夫妻双方住房公积金账户余额总和的20倍。

　　5、月还款额不超过夫妻双方月工资收入的50%。

　　6、贷款额度确定后仍不足以支付购买住房全部价款的，可同时向受委托银行申请商业性贷款。

　　住房公积金贷款期限

　　贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款的，公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。

6 按揭买房有哪些优缺点

　　按揭买房的三大优点 ：

　　1、花明天的钱圆今天的梦 按揭就是代款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

　　2、把有限的资金用于多项投资 从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

　　3、银行替你把关 办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

　　按揭买房的缺点 ：

　　1、背负债务

　　说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

　　2、不易迅速变现

　　因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。农行住房按揭贷款流程

　　（1）售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。

　　（2）贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。

　　（3）借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。

　　（4）借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

　　（5）经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。

　　（6）借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。

　　（7）贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

7 分期付款买房须注意什么

　　分期付款买房须注意事项：

　　1、分期付款建议在购买期房时采用。购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约，房屋交付使用时，交齐全部房款，办理产权过户。

　　2、购买现房分期付款的情况。建议房屋的交付与房价款支付不同时进行，房屋交付在前，现金支付完毕在后。

　　分期付款住房贷款的流程：

　　1、咨询办理贷款的相关知识。

　　2、提出购房贷款申请。

　　3、提供贷款所需的相应资料。

　　4、银行审核批准。

　　5、同银行签订借款合同、住房抵押合同。

　　6、到公证处办理公证手续。

　　7、到当地的房地产登记处办理登记手续。

　　8、办理房屋产权抵押登记。

　　申请人需要提供的材料：

　　1、贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。

　　2、具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。

　　3、夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。

　　4、个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。

　　5、房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。

　　6、银行方面规定的相关证明。