房屋登记办法释义_房屋登记办法实施细则_房屋登记办法演变

1 房屋登记办法是什么

　　第一条

　　为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

　　第二条

　　本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

　　第三条

　　国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。

　　省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。

　　第四条

　　房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。

　　本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

　　第五条

　　房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。

　　房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

　　第六条

　　房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。

　　从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。

　　第二章

　　

　　第七条

　　办理房屋登记，一般依照下列程序进行：

　　(一)申请;

　　(二)受理;

　　(三)审核;

　　(四)记载于登记簿;

　　(五)发证。

　　房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

　　第八条

　　办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

　　第九条

　　房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。

　　第十条

　　房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。

　　国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记;非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　第十一条

　　申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

　　申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

　　申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

　　第十二条

　　申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。

　　有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：

　　(一)因合法建造房屋取得房屋权利;

　　(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;

　　(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;

　　(四)有本办法所列变更登记情形之一;

　　(五)房屋灭失;

　　(六)权利人放弃房屋权利;

　　(七)法律、法规规定的其他情形。

　　第十三条

　　共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

　　共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

　　第十四条

　　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

　　第十五条

　　申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。

　　委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

　　第十六条

　　申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。

　　第十七条

　　申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。

　　申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。

　　第十八条

　　房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

　　房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

　　第十九条

　　办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：

　　(一)房屋所有权初始登记;

　　(二)在建工程抵押权登记;

　　(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;

　　(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。

　　房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

　　第二十条

　　登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：

　　(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;

　　(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;

　　(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;

　　(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;

　　(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。

　　登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

　　第二十一条

　　房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

　　第二十二条

　　有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

　　(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;

　　(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;

　　(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;

　　(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

　　(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;

　　(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的;

　　(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

　　第二十三条

　　自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：

　　(一)国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日;

　　(二)抵押权、地役权登记，10个工作日;

　　(三)预告登记、更正登记，10个工作日;

　　(四)异议登记，1个工作日。

　　公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

　　法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

　　第二十四条

　　房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。

　　房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。

　　第二十五条

　　房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。

　　第二十六条

　　房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　第二十七条

　　房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。

　　房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

　　在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。

　　第二十八条

　　房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。

　　第二十九条

　　县级以上人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查

2 房屋登记办法释义

　　《房屋登记办法释义》由住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室组织参与《房屋登记办法》起草工作的相关人员编写。《房屋登记办法释义》结合《物权法》等相关法律法规的要求，从立法本意、相关法律法规的规定、登记实务操作中应把握的重点和难点、相关典型案例等多方面，对《办法》逐条进行权威、详细的解读。

　　《房屋登记办法释义》力求前瞻性、实践性和实用性相结合，深入、全面地介绍了我国房地产登记制度。《房屋登记办法释义》可以供各级建设(房地产)管理部门及各房屋登记机构人员工作使用，也可以为人民法院、公证机关、律师、银行、房地产企业、购房者等相关人员参考使用，对于研究房地产登记的人员也具有重要参考意义。

3 房屋登记办法实施细则

　　第一条 为规范房屋登记行为，依法维护房屋权利人的合法权益，依据物权法、房地产管理法、建设部《房屋登记办法》等法律、法规和规章，结合我省实际，制定本细则。

　　第二条 在本省行政区域内的房屋登记和管理适用本细则。

　　本细则所称房屋包括建筑物、构筑物及特定空间。

　　本细则所称房屋登记，是指房地产管理部门依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

　　第三条 房屋权力的取得、转移、变更、抵押、灭失和终止，应当办理登记。

　　第四条 省住房和城乡建设行政主管部门负责全省房屋登记的指导、监督工作。

　　设区的市、县(市)人民政府房地产(房产、建设)行政主管部门或设置的房屋登记机构(以下简称“登记机关”)负责本行政区域的房屋登记工作。

　　第五条 设区的市、县(市)人民政府登记机关应当建立本行政区域统一的房屋登记簿及有关的登记文本、表格;房屋登记簿、房屋档案及有关证书、文本、表格填写与管理应当采用统一标准。

　　第六条 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由所在地人民政府登记机关管理。

　　《房屋登记办法》实施前已经登记的房屋，房屋登记机构应当利用已登记的房屋档案，全部建立房屋登记簿。

　　权利人或者利害关系人认为登记簿记载内容有错误或者有异议的，可以提请更正。

　　第七条 从事房屋登记审核工作的人员，应当经国家建设行政主管部门或者省建设行政主管部门统一专业培训，取得房屋登记上岗资格证书，持证上岗。

　　第八条 共有人因下落不明无法共同申请房屋登记的，应当通过人民法院宣告失踪、宣告死亡等法定程序确定房屋代管人或者继承人，由代管人或者继承人与其他共有人共同申请房屋登记。

　　第九条 未成年人、无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的房屋，应当由其法定监护人代为申请房屋登记。

　　第十条 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人申请房屋登记，应当提交人民法院出具的被代理人无民事行为能力或者限制民事行为能力的证明和监护人有效身份的证明。

　　被监护人的房屋申请转移或者抵押登记，监护人还应当提供经公证的转移、抵押房屋目的是为被监护人利益的书面保证。

　　房屋登记机构应当将有关未成年人、无民事行为能力人或者限制民事行为能力人及其监护人的相关信息在登记簿中进行附记。

　　第十一条 境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其委托书应当按照国家有关规定进行公证或者认证。

　　房屋登记申请人提供的证明文件原件是外文的，应当提供有资格的或者公正部门认可的翻译机构出具的中文译本。

　　申请人提供的登记材料中有港、澳、台和外国机构或者其他的境外机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或者认证。

　　第十二条 申请人为自然人的，代理人应当向房屋登记机构提交当事人的授权委托书和身份证明;申请人为法人或者其他组织的，提交由法定代表人签署并加盖申请单位公章的授权委托书。

　　委托书应当载明委托事项、登记房屋坐落和委托权利范围。

　　申请人申请处分登记的，其授权委托书应当办理公证。

　　第十三条 委托代理人申请房屋登记时，代理人除提交授权委托书和委托人身份证明外，还应当提交受托人的身份证明。

　　第十四条 房屋登记机构应当就申请人的申请登记事项询问申请人，询问结果经申请人签字后，随申请材料一并存档。

　　申请人对房屋登记事项询问内容的真实性和询问结果负责。

　　申请人拒绝接受登记机构询问或者拒绝签字确认询问结果的，房屋登记机构不予受理。

　　第十五条 房屋登记机构工作人员实地查看时，申请人应当予以配合。申请人不配合，导致无法完成查看的，工作人员应当记载，并可以据此不予受理房屋登记。

　　申请房屋登记的证明文件与实地查看情况不一致的，房屋登记机构应当不予受理登记。

　　第十六条 房屋登记机构受理登记申请应当出具受理书面凭证。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

　　撤回登记申请应当以书面形式提出。共同申请的，应当由共有人共同提出撤回登记申请;代理申请的，代理人应当依据撤回申请的授权委托提出撤回登记申请。

　　申请人撤回登记申请，已交的登记费不予退还。

　　第十七条 房屋登记机构认为有必要对房屋登记事项公告的，公告应张贴于申请登记房屋所在地的显著位置或者刊登在房屋所在地公开发行的主要报纸，也可以在登记机构的网站等公开媒介进行公告。

　　集体土地上的房屋登记公告，房屋登记机构应当将登记事项在房屋所在地农村集体经济组织办公地点公告栏上公告。

　　公告期限，应当根据不同的房屋登记种类确定，一般应为公告之日起10至30日。具体期限由设区市、县(市)确定。

　　第十八条 在公告期间，利害关系人认为有异议的，可以向房屋登记机构提出异议登记。

　　第十九条 房屋登记机构应当将公告内容及相关资料存档，并将公告无异议或者异议不成立的事实记载于房屋登记簿。

　　第二十条 房屋登记机构应当依法在政府网站和房屋登记机构方便申请人了解的场所公示房屋登记需要提交的材料目录和申请登记程序。

　　第二十一条 对共有房屋的登记，房屋登记机构应当向共有人每人发一本权属

4 房屋登记办法演变

　　第九十四条　房屋登记簿的内容和管理规范，由国务院建设主管部门另行制定。

　　第九十五条　房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。

　　县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。

　　第九十六条　具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。

　　第九十七条　省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门可以根据法律、法规和本办法的规定，结合本地实际情况，制定房屋登记实施细则。

　　第九十八条　本办法自2008年7月1日起施行。《城市房屋权属登记管理办法》(建设部令第57号)、《建设部关于修改<城市房屋权属登记管理办法>的决定》(建设部令第99号)同时废止。