任志强谈三四线房价走势，未来五年一线城市涨，三四线房价跌！

中国的房价三四年一个小周期,10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。从10年长周期来看，中国房价将稳中上行，但各城市间分化现象依然存在。全国城市房价分化表现在：一线及热点二三线城市具上涨动力，部分三四线城市存下跌预期。任志强谈三四线房价走势，称三四线房价上涨只是表面现象。未来五年一线城市涨，三四线房价跌！

一线与热点二线城市房价将上行

一线城市的房价上行趋势已成为行业共识。人口基数，供求关系，都决定了一线城市的房价走势。而一线城市受土地价格不断上涨的影响，未来豪宅化趋势已相当明显。

此外，在一线城市辐射范围的都市圈亦是房价趋势中的潜力股，这是基于人口流入的判断。一项数据显示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，环渤海有京津。庞大的人口基数，必然对当地房价带来上涨空间。而在个别重点二线城市，也出现了较好的趋势。以天津市为例，尤其是滨海新区经济发展速度快，是京津冀地区中的重要一极，而且其人口规模庞大，但天津的住宅供给量和库存量也较大，故其供需比较为均衡。

据相关机构的分析，一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，住宅价格存上涨动力。此外，今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市，将带来新建住宅产品向中高端发展，从而推动未来住宅价格的提升。

二三四线城市房价将整体下行

尽管个别二三线城市依据自身的各种优势条件，房价趋势存在上涨动力，但从整体二三线城市的趋势来看，仍有多数城市并不乐观。城市分化现象明显。

以二线城市为例，相关机构的数据显示，二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。三线城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。

重点二线城市中，成都、厦门、天津、杭州、西安、南京，排名位于中上游，经济发展程度较好，基本上属于人口导入型城市，也具备一定的*价值。比较重要的二线城市中，武汉、苏州和重庆，供需比排名位于中游，主要原因在于这三个城市土地供给量偏大，导致其供需比上升。东北城市和部分西北城市，供需比偏高，城市*价值较低。东北的城市哈尔滨、长春、沈阳、大连，由于人口外流以及经济发展状况不佳，需求减少，加之沈阳、长春等城市库存较高，所以供需比普遍偏高；青岛、呼和浩特等城市由于库存高企，目前主要处于去库存状态。

从未来5年的趋势看，其实供需关系才重要的，北京上海这种一线城市房价还是上涨，但是很多二线城市就难以顶住，三四线城市再怎么出政策，效果都微乎其微。除非政府在政策上有一个导向，让大家重新相信房地产还是可以*的，不然大势上仍会下行。

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