回迁房是什么意思_回迁房有房产证吗_为什么不建议买回迁房

回迁房是什么意思

原来住的地方拆扦，翻盖完楼房，再搬回原来的住处就是回迁。回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。回迁房的概念源于拆迁，是中国特殊的拆迁政策的产物。

回迁房不是商品房，不能当作商品房出售，回迁房和商品房直接存在差别：

1、商品房与拆迁房交易上有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

回迁房有房产证吗

有些回迁房有房产证，但是也有些回迁房是没有房产证的。有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。

回迁房房产证办理流程：

1、所需材料：房屋拆迁安置协议书、旧房拆迁作价凭证、原房屋所有权证、《住宅公用部位公用设施设备维修基金缴交约定书》、身份证。

2、房产证办理应交纳费用：

（1）拆迁房与安置房等值部分，只交纳交易手续费，收费标准3元/平方米，由个人交纳。

（2）拆迁房与安置房超值部分，按买卖交纳契税和交易手续费，契税：2%，手续费3元/平方米，产权登记费，2000年5月1日按80元/套收取。

2、房产证办理之后，可以到房地产交易部门交易过户，可以按照普通商品房一样进行买卖交易过户。

为什么不建议买回迁房

回迁房相较于普通商品房来说，其价格比较低，那么为什么不建议买回迁房呢？主要有以下几个原因。

1、无法办理房屋产权证

有些回迁房是不能办理房产证的。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证，也就是说不能获得不动产的完整物权，也就不能进行合法转让、抵押房屋*。虽然有些回迁房可以办理房产证，但是*的时间是很难有所保障的。

2、过户登记费用高

回迁户可以享受政策优惠，但是回迁房在进行交易的时候，会面临以下费用补交的情况，例如土地出让金等，会增加过户登记费用的支出。

3、存在违约风险

因为回迁房房产证没有办理，所以如果出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险是极大的，所以很容易发生法律纠纷的。

4、存在安全隐患

很多回迁房的物业做的很不好，在卫生、供暖、消防等方面都存在各种隐患和问题。

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