马云说2019年中国房价即将暴跌，2019房价下降已成定局是真的吗？

2019年或许房价迎来低点！

关于中国房价走势的分歧在去年几乎达到了极点。格林斯潘说过：“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”但凯恩斯也说过：“从长期来看，我们都死了。”房价长期的走势很难预测，我们不妨大胆地猜想下：下一次买房的时机是什么时候？

2016年有分析师表示，“2016年或是中国地产市场的历史大顶”，随即有分析师针锋相对称“中国房价难言历史大顶”。目前很难判断谁对谁错，但有一句话是正确的：中国房地产市场告别暴涨时代。

换句话说，虽然暂时不能断言房价是不是历史大顶，但是房价上涨的速度大概是到顶了，往后的几年，大家可能再也看不到像2016年以来到现在这么疯狂暴涨的地产市场了。

看空房价有哪些因素？

从主流的观点来看，目前看空房价无非是老生常谈的几个因素，但仔细分析，也无法完全解释现在的市场：

（1）首先是人口因素

很多分析师认为，中国人口出生率不断下降，青年人口拐点已现，人口老龄化将会越来越严重。但实际上，中国的生育率从1973年起就开始落后于世界平均水平了，即使不实行计划生育政策，随着一国经济的发展和教育程度的提高，生育率也会自然下降。

从宏观到微观，就人口流动的层面而言，单独把一线城市拎出来说，从2011年开始一线城市常住人口增速就开始下滑，但一线城市的房价却在不断创新高且增速显著高于其他城市，把人口净流出当作看空房价的理由显然是一个有待商榷的想法。一个可能的原因是，高房价赶走的是低收入人群，而高收入人群还在源源不断往一线城市聚集。

关键的是，人口因素是长期因素，不论是人口流动还是出生率总体来说变化很平滑，用这个来预测短期价格变动或许没那么靠谱。

（2）其次是居民收入增速下滑和高杠杆不可持续

如果你认为中国经济增速会继续保持中高速增长，就应该支持居民收入会同步继续增长。中国居民人均可支配收入和GDP增速的走势拟合度很高，也就是说除非中国经济增速断崖式下跌，居民收入增速基本不可能大幅下跌。

至于高杠杆，有分析师指出，2008-2018年，中国居民部门杠杆率从11%上升至45%，十年间增长3倍。中国居民部门快速加杠杆的背后，反映了中国房地产价格脱离基本面的快速上涨。

在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，交易基本被冻结，价格也几乎被冻结。如果未来放开限购，房价在需求的推动下依然有一定的想象空间。

（3）货币宽松时代暂时结束

房价之所以能达到今天的高度，和近些年来大量的货币供给是分不开的。宽松可以从两方面来理解，一是M2高速增长时期结束，二是短期内利率上行趋势不可扭转。从这个角度来讲，买房更应该关注价格而不是房贷利率。

必须注意到，房地产泡沫是经济泡沫中严重的泡沫，没有之一，它不同于其他产业，这个领域的风险如果爆发，对整个经济将会产生致命的打击。

稍微总结一下规律，中国货币政策的周期大概是2年左右，且房价的涨速和利率具有强相关性。如果按照历史经验，本轮货币政策转向的周期也是2年的话，那么2年后房价或许真的会迎来一个低点，至少是一个涨速的低点。因此，马云预测2019年中国房价即将暴跌有可能是真的。

（文章转载漫步金融街）

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