楼面价和房价的关系

一、楼面价
楼面价是指土地价格除以该土地的允许*建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的*面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
1、楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率；
2、规划建筑面积＝土地面积×容积率；
3、容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。例如，拍卖的土地面积为13145平方米，容积率为3.2，*成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。
二、房价
一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置*重要的调节机制。
1、房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。
2、据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的*终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房*终售价的参考标准之一。
而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况：
1、楼面价高房价不一定会高
如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能*，少点也无所谓。
2、楼面价低房价不一定低
如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。
所以，*终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。

楼面价与房价之间为正比例关系，也就是说楼盘的楼面价高房价肯定也高，一般情况下，房价是楼面价的两三倍，但实际房产销售市场中也存在不正比的情况，因为有些开发商会根据周围环境、配套设施等因素对价格进行调整，两者之间的关系还需看具体情况而定。