使用权房继承_使用权房出售_使用权房交易流程

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

1使用权房继承

　　使用权房不能直接继承。但是，通过间接操作的方法，仍然有两条途径可以实现使用权房的间接继承：

　　第一种方法是，父辈或祖辈在过世前，先按照政策将使用权房买下，变成已购公房，已购公房属于私有财产，在死者过世后，即可由其子女或亲属继承。

　　第二种方法是，死者的子女或亲属与房管局协商一致,变更公房承租人,然后将该房屋买下。

　　按照第二种方法操作时，通常要求在该房屋内有户口或具有上海市常住户口。后来，《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》(沪高法民一[2004]44号)又将新承租人的条件进一步放宽，具体而言，以下两种人可以成为新承租人：

　　1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的;

　　2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的。

　　按照国家的规定，使用权房是无法直接继承的，不过按照上海的法律规定呢，其实是可以作为间接方式继承的，但是前提也需要具备上文的两种条件，使用权房是作为国家的财产，如果想作为遗产继承，还需要想办法变成私有财产，只有这样私有的财产可以作为遗产也好，还是赠予都是合法的，但是变成私产也是需要有一定的程序，需要严格按照规定进行。

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2使用权房出售

　　使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人(公房承租人)在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。与有产权的二手房相比，使用权房更有价格优势，在品质相仿的情况下，二者价格相差至少几万元钱，多则十几万元。另外，对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权的房子也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者可享受参加房改，并继承等优惠措施。

　　据链家·宝业成交数据显示，自《通知》出台以来，使用权房交易逐渐活跃，有的购房者指定要购买使用权房子，使2004年一季度北京市的交易量呈现上升趋势。

　　众所周知，购买产权房期待增值，是通过整个房地产市场的大势上涨或不动产对应货币贬值而实现的。但使用权房，是通过所买房屋下面附着的土地，有朝一日在政府改变原有用途或转让使用权的过程中实现增值。换言之，就是将来动拆迁获得的补偿能够超过购房时的投入。为此，在考虑出手购买使用权房时，必须为自己投入买房的资金，预留略高于银行存款利息收益的空间。

3使用权房交易流程

　　1、转让手续入交易中心当日，往前推两年，若“房东”两年内已购入商品房，不论房屋大小，就可以从监管账户中直接支取房款。

　　2、转让手续入交易中心当日后三年内，若“房东”购入商品房不论大小，就可从监管账户直接支取房款。

　　3、若“房东”转让手续入交易中心当日后三年了，还没有动静，那就再等三年后，才可从监管账户直接支取房款。

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