长沙楼市新政解读：隔靴搔痒的花式调控政策，到底有多大影响？

5月6日，长沙调整二套房限购政策，已婚家庭首套房网签满四年即可购买二套房。目前内五区已执行。此前，长沙二套房限购政策为已婚家庭首套房网签满6年或不动产证满4年方可购房。本次调整后，已婚家庭可提前2年左右拥有二套房资格。据统计，2016-2018年长沙内五区商品住宅成交27万套，按照刚需购房占比7成推算，预计提前释放房票约18-20万张。

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》， 业主可以通过与试点企业签订协议的方式，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年；盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，政策适用范围涵盖六区一县，并且实际已执行。

5月12日，将强化房价地价联动，严控房地价差，刚需房房地价差不超过7000元/㎡，改需房房地价差不超过10000元/㎡。

一时间，限购、限价政策齐齐调整，中介齐呼：长沙房价要起飞了！改善产品马上供不应求了！有钱人可以任性无限次买买买了，大平层成交量马上就要翻翻了！

但是，真的是这样吗？连着三次出台政策，能把笼罩在经济下行雾霾下的楼市带火吗？

首先我们看靠前条，个人认为这条政策对市场的***作用更直接一些。让两年后才拥有购房资格的人，提前到现在获取房票，一些本来就有首次改善需求和购买能力，但苦于没有房票的人提前入市，这必将带动短期内改善型项目来访量提升。这个来访增量，能不能抵消对未来收入预期下滑带来的延迟购房计划，还有待市场检验。

第二条政策，是网红长沙的网红调控政策。当天出来之后立刻在全国掀起轩然***，几乎各个城市的房地产自媒体，都在称赞该调控政策的妙处，可谓“一石六鸟”。但是再仔细想想，这看似深水炸弹的政策，其实对于楼市的促进作用，仿佛天上的烟花，又美又花哨，但是产生不了太大的实际作用。

为什么呢？

首先，如果家庭名下已有2套房，拿出一套供作租赁住房，只要名下贷款没还清，再买一套是不能贷款的。那么问题来了，普通的改善老百姓，有多少人，可以 不卖掉手上已有的一套住宅、同时全款再买一套呢？

其次，目前市场住宅租金水平，普遍与月供基本持平了。而，跟试点企业签订协议，根据今天网传的参考租金，估计不及月供的三分之一，而且，还得租10年。那么，问题又来了，有多少人愿意，10年之内亏损租金几十万，房子买卖不全由自己控制，去换取一个购房资格呢？相比起来，现阶段将手上房子折价卖掉，岂不是更香？

第三条政策，看起来是有限价了，其实说了等于没说，就像长沙土拍的限价，周边新房精装卖1.5万，新挂牌的地块毛坯限价1.5万。这叫“限”价吗？

最后，长沙一直都是房地产调控的模范生，若政策真的是个深水炸弹，大概率也不会再长沙出现吧。（文/房地产资深客研 邓香玲）

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