毛坯房不住要不要租给别人？毛坯房是空置还是出租？

最近刚装修完一套小三房用于出租，想和大家分享一下我对于出租还是空置的想法。

在此之前我一直倾向于空置，一方面是之前手上都是120+毛坯户型为主，装修出租不划算；另一方面也是觉得租金回报率太低，需要较长时间才能收回成本，举个例子，在三线城市，房价100万，额外需要10万块装修，一个月租金2500元，一年3万元，那回报率也只是3个点不到，需要超过3年装修本金才能要回来。

但是为什么我今年又改变了思路呢？

首先要介绍一下，装修完的这套小房子，这套房虽然面积小，才不到80平方，但是实用率高，可以做到3房2厅2卫，靠前反应是很适合用来出租，但促使我下决心装修的，却是另外一个更重要的原因，那就是我感觉之前的算法是错的。

没错，其实很多网上介绍的买房出租的计算方法其实是错误的！！！

回到我们刚才的例子，100万房价+10万装修，一年租金3万，这么看确实头三年是亏本的，甚至买房出租更是傻瓜行为，不过这里牵扯的东西就太多了，所以应不应该买房用于投资，我在这里就不多做讨论了，今天讨论的是已经买了房之后要不要装修来出租。

其实我们一直存在一个思维误区，那就是我们花了10万进行装修，这钱就花出去了，但其实并不是这样的，它其实分成了两部分，一部分沉没到了房价里面，体现出来的形式就是带装修和毛坯每平方的差价，而另外一部分，也就是超过这个差价的部分，这部分才是真正的消费部分，因为二手接你盘的市场受众不承认这部分溢价，因此变成了消费。

所以我们10万块装修，沉没到房价里大概4万，花费相当于6万，出租两年就能回本，如果装修的时候再压缩一下成本，则回本速度会更快。

另外还是很重要的一点，在算出租回报率时，其实我们之前的算法也是不对的，我们不应该拿租金回报除以买房的成本，因为那些都是沉没成本，你就算不出租，那钱也是花出去了，不是吗？至于要不要买房那就是另外一个话题了，大家感兴趣我们可以回头再讨论这个问题。

所以在这里，我们应该是用3万除以装修投入10万，回报率有30%哦。

总结概括：

买房成本是沉没成本，不管出租与否，这部分成本都在那了

装修成本分两块，一部分会沉没到房价里变成装修房，房子转手时售价会比毛坯略高；第二部分是装修折旧例如家私家电，转手时约为0

算出租回报率时，是用租金除以装修成本（甚至用上面的装修折旧部分）

最终我的这套房子还没完全收尾就租出去了，装修回报率可以去到36.1%，总体回报率（加上房价总成本）也去到3.8%，我觉得这已经算挺不错的回报率了。

大家觉得我这算法对不对？