提前还房贷又掀高潮是怎么回事?提前还房贷为何再掀高潮?
多家媒体报道,近段时间,“提前还房贷”又掀起了高潮。只要房贷利率高于理财利率,只要房价还在下跌,且居民预期房价下跌,提前还贷的动机,就一直会存在。“提前还房贷又掀高潮”一度成为搜索热点,这究竟是怎么回事?提前还房贷为何再掀高潮?提前还房贷怎么还最划算?请看下文详情。
“提前还房贷”为啥又掀高潮?
据证券时报报道,2023年年初,为啥“提前还贷”又掀起高潮?一方面,2022年到现在,尽管房贷利率下降了1个百分点左右,但对老百姓而言,利率还是很高。已经发放的房贷,利率大部分要在5%左右。特别是,2016-2021年,商品房市场在高位运行,那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是,现在存款和保本理财的利率,普遍低于3%。
比如,5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零取)-3%(整存整取)。此前收益比存款高的货币基金,其收益在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里,过去银行理财一直是没有风险的,但现在也大幅度波动,甚至出现负收益。相对收益更高的资管产品,亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害,如此一看,房贷利率就很高了。
现在,情况不一样了,房贷利率变高了,理财收益走低了,自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期,理财收益一度大幅度下滑,甚至出现破净的情形,更是引发了大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处置?老百姓是聪明的,简单的加减法算得很清晰了,提前还贷是最好的选择,等于变相理财。而且,还有一个非常重要的触发因素,就是近期房贷利率动态调整。
根据央行政策,70个大中城市中,有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市,这些城市大部分的房价在下跌。由此,未来全国绝大多数城市的首套房贷利率取消下限。对存量房贷来说,高利率的弊端更加凸显。这时,要么还贷款,要么还款后卖房,再买房,腾挪为低利率房贷。
从2022年开始,国内出现了大量“提前还贷”的情况,主要原因有三个:1、害怕自己将来收入减少或失业,提前把房贷给还了;2、投资理财收益率跑不过房贷利率,而且房价也出现了调整,就想着提前把房贷还清。3、之前签订的购房合同,房贷利率过高。现在提前把房贷给还清了,这样就可以把房子给卖掉,再去买套新房,就可以享受到新的房贷利率了。
提前还房贷怎么还最划算?
1、等额本金 提前还款时机。
等额本金还款,也就是在还等额本金的部分外,还要归还剩下所有钱的利息。但是随着还款时间的向后推移,还的利息则是越来越少的。专家测算,当还到全部还款期的1/4时,提前还款最合算。
2、等额本息 提前还款时机。
如果是等额本息还款,还款时间已到贷款期的1/3,这个时候已经还了一半的利息了。想提前还款就要抓紧。如果是等额本息还款已到中期,这个时候已经还了大部分利息,以后还的更多的是本金,提前还款意义不大。
具体有几种操作方式:
1、全部提前还款。购房者将剩余的全部贷款一次性还清,但是已付的利息是不会被退还的,剩余利息可以免除。
2、部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短,这种方式可以节省较多的利息。
3、部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。这种方式可以减小月供的负担,但是没有第二种还款方式省钱。
4、部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短,这种方式节省利息较多。
5、剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。这种方式月供负担会增加,但是可以减少部分利息,相较于其他几种还款方式,稍显不合算。
提前还贷要注意什么?
1、与贷款银行提前预约。
提前还贷的时间是需要与银行进行提前约定的,一般情况下您需要提前一个星期到银行进行这方面的商讨。经过银行的审批,你才能进行提前还贷。
2、违约金问题。
提前还贷款其实是贷款人违背了合同约定,银行有权利向购房者索要违约金。对于提前还贷,银行都会收取一定的费用,最常见的就是违约金。不同的银行对于违约金的收取标准都不一样,购房者最好先到贷款银行咨询一下。一般到了还款后期,如果利息要比违约金少的话就没必要提前还款了。
3、提前还贷数额有限制。
提前还款也是有谁限制的,不是你说换多少就是多少。一般来说,银行会对最低还款额进行要求,最低还款额为1万元,其次,还款数额必须为1万元的整数倍。
4、提前还贷时间有要求。
提前还款的时间要求也是比较明确,银行是不允许某些人使用房贷作为短期周转资金的。所以多数银行对于提前还贷的时间有要求,比如还贷满一年后才可申请提前还贷。如果还贷时间不符合要求,那么就无法申请提前还贷了。大家在买房的时候一定不要想着钻银行的空子。
5、组合贷款提前还贷要求多。
很多人在申请贷款的时候选择的是组合贷款,即使用公积金贷款和商业贷款两种方式。不少购房者采取了组合贷款的方式来买房,本想着提前还贷时先还商业贷款,结果却被拒了!原因在于组合贷款提前还贷时,不能只还其中一种,必须保持一定的比例。这时候如果您选择提前还贷的话,一定要向银行打听清楚这方面的政策。
6、注意利率。
大家提前还贷无非就是为了少交一些利息,如果在房贷的利率开始下滑的时候,提前还款的话,会很不划算,这样你会很吃亏,因为下降的利率,已经抵消你前期的很多压力了。
提前还贷手续流程
1、借款人先查看贷款合同中对提前还款的要求,注意提前还款是否需要交违约金;
2、给贷款行打电话咨询提前还款申请时间、所需资料等事项;
3、按照贷款银行的要求到相关部门提出提前还款申请;
4、借款人携带相关资料到贷款行办理提前还款手续;
5、将提前还款款项存入还款账户中,待银行扣划,或是直接携带现金到贷款行偿还。
提前还款银行故意拖延怎么办?
用户要提前还贷是需要先申请的,银行在收到申请以后会进行审核,并不是立刻就有结果。以房贷为例,一般需要提前一个月,所以要耐心等待。如果贷款合同上面有明确对提前还贷的规定,用户在满足条件的前提下对方还是拖着,是可以向总行进行投诉的,如果总行不进行处理也可以投诉到银保监会。
在申请提前还贷的时候,用户可以选择相对适当的时间,比如说年底的时候申请是比较困难的,因为直接关系到业务考核,所以被拖着也是常事。
另外,如果提前还贷需要支付违约金,且相关的成本费用和按期还差不多,那么用户也可以考虑按期还,准备好的还款金额还可以作为他用,比如说投资之类的,具体根据需求来进行。
银行为什么不希望提前还贷?
对于银行来说,放贷就是它的主要收入来源,你提前把贷款还清了,它就会少一笔利息收益。
另外,要是贷款利息涨了也还好,可如果贷款利息降了,原本可以收更多利息的,现在就算把钱再贷出去也只能收到较低的利息了,所以银行自然不乐意看到贷款人提前还贷。
更何况,房贷也是银行的所有贷款中利率相对较高、安全性也相对较高的贷款。因为大多数的房贷都是期限较长的贷款,所以贷款利率相对要高一些。
而房贷又属于有抵押的贷款,就算是房子烂尾了,贷款人仍然得继续还贷,所以对银行来说风险较小,因此也不希望贷款人把贷款提前还清。
当然,银行也不会阻止贷款人提前还贷,最多也就是收一些违约金,一般违约金不会超过提前还贷金额的1%,也不算是很多。
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