租店面需要注意哪些问题
需要注意五个方面:一是注意转让费,转让费是最容易让新手中招的,一定要警惕;二是声明租店面用途,避免出现***;三是签订店面租赁合同,审查店面产权证、是否在抵押状态等;四是确认租赁期限,基本要五年左右才能实现盈利;五是明确店租及支付方式,租赁期限内不能随意提高店租。
新手租店面注意事项
1、核实出租者的身份
和租房子一样,只有拥有店铺产权的人才有资格将店铺租给你,因此,在签订租赁合同前,在支付租金押金前,一定要先搞清楚,现在和你谈合约的人,是否就是这间店铺的真正主人。
一般来说,需要查看对方的产权证和***。如果出租人是法人的话,则需提供营业执照、法定代表人***明及产权证。如果产权证上权利人在两人以上的,这些人一般在签订合同时需同事到场。
2、租赁保证金
俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用,因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用。
另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地托付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案。
即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中由此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。
3、有的放矢选店铺
创业者应根据创业项目的特性和所在区域特色来确定商铺落点,如涉足服务领域的一般应选在居民区,涉足餐饮行业应选在人流密集地区,这样才能保证一定的消费客流。
4、租赁登记
租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:
1)登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案登记,合同依然生效条件满足时生效。
2)经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记。
另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此,建议及赴该商铺所在地房地产交易核心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在
办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。
5、由下至上谈租金
许多创业者习惯根据店铺业主开出的价格由上至下砍价,结果被别人牵着鼻子走。较好的做法是,在充分了解市场行情的基础上预先设定租金上下限,然后从较低心理价位谈起,这样有利于挤出价格“水份”。
6、确定免租装修期
商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情况下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。
但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期的起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的税费、电费等还需按合同约定承担。
7、调查商铺的产权
承租商铺之前,应当去该商铺所在房地产交易核心进行产权调查,确认一下几个重大信息:
1)房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照,以及非法使用房屋的风险。
2)房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3)房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
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