强排方案是什么意思

所谓的强排方案，就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案，按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。

主要初步确定几个事，

靠前、将来的产品卖给谁。刚需房、改善房、还是养老。

第二、产品的配比。

第三、交通出入口、车库排布、指标测算等。

最重要是要在满足规划指标的前提下，尽可能多地排布下最多的面积，实现价值的最大。

强排方案包括以下内容：最重要的当然是，用地性质、地块控制线在什么样的地上做什么，以及哪些地方可以摆房子。明确城市规划七线，知道退让距离，哪些基底是能用。

地块必须满足的规范，三个核心指标是：容积率、密度、限高。（关于容积率,我们之前有一个图文大家可以了解一下，）大体容积率有对应的产品。

做整体地块不同区域的价值判断确定你的高品质地段，和较低品质的地段。这个关系到开发的首开区示范区和不同产品的区域落位。

接下来，确定你要做一梯几户的这决定建筑的平面形态。这同时也是在做周边竞品分析。

然后，摆房子！

先按照日照间距摆满，再根据设计需求取出／移动一些房子。你得知道方案所在城市的日照间距要求、防火间距要求、间距算法等等。

然后进行容积率拆分。

拆分的意思是把单一的产品，通过高低组合变成多种产品。

特别现在大城市有了容积率限制以后，拆分显得尤为重要。为什么拆分重要呢？因为拆分过后，地块内就有了几种产品，抗风险能力提高了。

中低端一点的产品（通常指高层公寓这种）满足了容积率，并且好卖；高端的产品（通常是泛指别墅）溢价高，毕竟现在地价越来越高，地产商也要想办法回本，就靠高端产品了。

那怎么拆分呢？

高品质地段留给高溢价产品比如景观面好，私密性高，安静等等,其余的，用中低端产品填空隙。

然后就可以测算指标，一个方案算是有个雏形了。

接下来还要做几个方案，比较一下几种配比的情况

还有一些小技巧

建筑轮廓的调整，对应需求做调整

尽量顺应地形

怎么配也有一定的规律，但不一定全按套路来

方案比选阶段

首先你要满足的基本要求有：

要求一 满足当地规划部分及土地出让方所要求的条件（日照、面积、退界）。

这些条件需同时满足土地出让条件和当地规划要求的条件，并要留有一定的余地。这是保证经济测算准确性的首要条件。

要求二 提供地产商用于经济测算所必需的其他指标。

这些指标往往比报规指标要详细。比如在复地某项目中，就要求车库面积和塔楼地下室面积分列（因为土建成本不同）。

在万科某项目中，就涉及到可售与不可售面积的、地下可售车位数与不可售车位数（影响收益）等经济指标。

要求三 提出多产品组合方案的比较结果，进行货值比较。

这一步往往会根据商业策划报告来定，但如果商业策划滞后于设计，则我们需有初步的市场调研，并提***品建议和多产品组合方案的比较，协助业主做货值计算和市场判断。

要求四 对于地王类项目，规划和产品设计由售价“倒逼”，强排就要着手高溢价产品设计，而不能再使用“套路”。

一次强排往往演变为一次产品的创新研究。比如2015年底深圳地王尖岗山项目，容积率1.6，预估售价9万，唯有靠最大量的别墅类产品入市，才有盘活的一丝可能。这是典型的“售价倒逼产品，产品决定规划”的案例。

实际上的方案比选阶段，需要一定的空间感受能力，比如这样的